Актив на балансе банка – его балласт

[28.11.2015]

В статье речь идет о проблемах, возникающих у банка при реализации залога в судебном порядке. Во избежание их, по мнению автора, целесообразно максимально проработать вопрос о внесудебной реализации имущества.

В связи с ростом просроченной задолженности – проблемными активами, банк вынужден реализовывать залог в судебном порядке. На первый взгляд, в этом не должно быть ничего сложного: выноситься решение суда об обращении взыскания на имущество, затем оно продается на открытых торгах, после чего за счет выручки от реализации объекта залога погашается просроченная задолженность.

На практике же банк сталкивается в этом случае с рядом проблем.

С чем сталкивается банк при реализации залога в судебном порядке?

Начнем с того, что начальная стоимость торгов устанавливается судом. Это, как правило, залоговая стоимость имущества, указанная в договоре залога, или текущая рыночная цена объекта, установленная арбитражным судом. Учитывая, что цены на недвижимость в период кризиса значительно упали, реальная текущая цена на объект залога порой не то что полностью не покрывает ссудную задолженность, а оказывается раза в 2 меньше ее (вместе с процентами, пенями и штрафами). В этом случае в целях избежания убытков банк настаивает на переоценке недвижимости, так как если имущество не будет продано на торгах, банк обязан взять объект залога на баланс и закрыть задолженность на эту сумму.

Как известно, в соответствии с законом о банкротстве торги могут проводиться 2 раза. Стоимость залога может быть снижена при повторных торгах максимум на 25% (ст. 58 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») первый раз надо назвать закон! Следовательно, если банк согласиться с начальной стоимостью торгов (залоговой стоимостью или стоимостью предложенной заемщиком и утвержденной судом), которая будет существенно превышать реальную рыночную стоимость залога, и не найдутся покупатели, банк должен будет принять баланс по последней стоимости залога на торгах и закрыть задолженность на эту сумму. Таким образом, получается, что формально долг по балансу закрыт; претензий к заемщику и поручителям нет (банк лишается этого права); реализация залога проходит по рыночной цене, которая ниже ссудной задолженности; возникают убытки, являющиеся разницей между ценой реализации актива и ссудной задолженностью.

Именно поэтому и идет битва в судах за начальную стоимость торгов, так как заемщику выгодно отдать банку неликвидный актив по завышенной стоимости и тем самым закрыть все свои обязательства.

Таким образом, проблема заключается в том, как доказать суду что оценка банка, а не заемщика, более адекватна и соответствует текущей рыночной ситуации. Ведь если заемщик и банк предоставят разные текущие рыночные стоимости залога разных оценочных компаний, суд будет определять стоимость на свое усмотрение. Как он это делает – загадка. Поэтому банк должен вооружиться весомым аргументами, не полагаясь только на оценку независимого эксперта, подготовившего отчет по оценке залога. Например, предоставить в суд заключение залоговой службы банка с доказательной базой:

бюллетень недвижимости аналогичных объектов;
негативные факторы, влияющие на стоимость объекта залога, не отраженные в оценке, предоставленной заемщиком (такие вопросы с большой вероятностью задаст потенциальный покупатель), к которым относятся:

● задолженность по коммунальным услугам;
● отсутствие потенциальных арендаторов ;
● проблемы с предоставлением телефонии на объект;
● неудовлетворительное состояние помещений (старая постройка, отсутствие капитального ремонта, наличие не зарегистрированной перепланировки);
● не урегулированы вопросы с землей, на которой построен объект залога (земля не оформлена, не установлен ее правовой статус, заканчивается срок аренды);
● исчерпаны лимиты по электроэнергии, водоснабжению, отоплению;
● ограниченная система въезда на территорию ;
● отсутствие мест под парковку или особый режим работы парковки;
● залог обременен правом аренды третьих лиц;
● наличие судебных разбирательств или досудебные споры относительно объектов залога;
● наличие на участке санитарных зон.

При реализации имущества в судебном порядке необходимо просчитать и сравнить все возможные расходы/потери для банка:

возмещение расходов арбитражному управляющему за счет средств от реализации залога (при отсутствии денежных средств у заемщика/залогодателя);
максимальное снижение цены на имущество. Есть случаи, когда имеет смысл договориться с заемщиком, идя даже на некоторые потери, поскольку при судебной реализации объекта они могут оказаться существенно больше;.
расходы по страхованию и охране объекта до момента его продажи (если торги не состояться и банк вынужден будет взять актив на баланс);
расходы на оценку залога;
потеря права требования к поручителям (в случае покрытия ссудной задолженности стоимостью объекта на торгах);
восстановление резерва, в той части, которая покрыта последней стоимостью торгов;
НДС (в случае если залогодатель является юридическим лицом). Следует отметить, что по рекомендации налоговых органов НДС должен быть выделен отдельной суммой залогодателя, например в накладной.

Пример:

Текущая задолженность по кредиту (с процентами и пенями) составляет около 16 млн руб. Залоговая стоимость имущества по договору залога равна 22 млн руб. Реальная рыночная стоимость актива составляет около 10 млн руб. (по предварительной оценке оценочной компании). Если банк не оспаривает залоговую стоимость, начальная стоимость торгов составит 22 млн руб., в случае переоценки залога – 10 млн руб.

Возможность продажи актива по цене выше 10 млн руб. мало вероятна, следовательно, начальная стоимость торгов будет снижена максимум на 25%, после чего банк обязан будет взять актив на баланс по цене 16 млн руб.

При начальной цене торгов 10 млн руб. вероятность реализации актива увеличивается. При этом остаток задолженности составляет 5 млн руб. и будет взыскиваться с поручителей.

Необходимо определить максимальные расходы/потери банка (налог на имущество, расходы по его содержанию, поиск покупателя, расходы по организации торгов, резерв и т.д.) при реализации трех приведенных нами сценариев развития событий:

Расчеты:

Налога на имущество нет до момента эксплуатация банком объекта залога.

1) Принятие на баланс актива в сумме 16 млн руб. = 22 000 000,00 млн руб. – 25%:
Организация торгов = 16 млн руб х 3% (max) = 480 тыс. руб.
Расходы по страховке (1%) = 160 тыс.руб.
Расходы по охране = 360 тыс.руб. в год.
Резерв полностью восстанавливается.
Итого расходы = 480+160+360=1 млн руб.

Учитывая, что стоимость залога завышена, оптимистический прогноз продаж после принятия на баланс – 10 млн руб. Убыток банка в этом случае составит 6 млн руб. (16 млн руб. - 10 млн руб.) При этом банк теряет право взыскания задолженности с поручителей

2) Принятие на баланс актива в сумме 7,5 млн руб. = пессимистический прогноз 10 млн руб. – 25 %, при переоценке залога:
Организация торгов = 7,5 млн руб. х 3% = 225 тыс. руб.
Оценка = 60 тыс. руб.
Расходы по страховке (1%) = 75 тыс.руб.
Расходы по охране = 360 тыс.руб. в год.
Резерв = 16 млн.руб – 7,5 млн руб. = 8,5 млн руб.
Итого расходы = 225+60+75+360= 720 тыс. руб.

3) Продажа залога в сумме 7,5-10 млн руб. (в случае переоценке залога):
Организация торгов = 10 млн руб. х 3% = 300 тыс. руб.
Оценка = 60 тыс. руб.
Резерв = от 6 до 8,5 млн руб.
Итого максимальные расходы = 300+60= 360 тыс. руб.

Таким образом, в данном случае, чтобы снизить начальную стоимость торгов, целесообразно провести оценку заложенного имущества, по следующим причинам:

Реальная рыночная стоимость объекта залога существенно ниже залоговой, поэтому с высокой вероятностью можно предположить, что торги не состояться и банк вынужден будет взять данный актив на баланс. Учитывая стагнацию рынка недвижимости и пессимистические прогнозы, а также невозможность для банка держать актив на балансе более 1 года (ст.58, № 102-ФЗ), с высокой вероятностью можно предположить, что в течение года не удастся продать объект по цене выше текущей рыночной. При этом расходы по охране дома и страхованию имущества должен нести банк. Следует отметить, что судебные издержки при переоценке имущества будут меньше.
При переоценке залога продаст ли банк имущество за 7,5 млн руб - 10 млн руб. или возьмет его на баланс по этой же стоимости, у него остается право на взыскание долга с заемщика и поручителя, у которого например, в собственности 3-х комнатная квартира, купленная на купить-квартиру.рф, стоимостью около 6 млн руб.
Если банк примет на баланс актив в сумме 7,5 млн руб. а продаст его дороже, он в любом случае покроет остаток ссудной задолженности и не будет в убытке.
Расходы банка при переоценке залога меньше как минимум на 250 тыс руб.

В случае принятия залоговой оценки имущества по стоимости 22 млн.руб., банк выигрывает только в части восстановления резервов.

Выводы:

Прежде чем приступить к реализации залога в судебном порядке, целесообразно максимально проработать вопрос о внесудебной реализации имущества, сравнить все ее плюсы и минусы с точки зрения возможных расходов и убытков банка. При этом необходимо помнить, что внесудебная реализация залога возможно в том случае если: во-первых, такая возможность была закреплена кредитной документацией банка; во-вторых, было составлено отдельное соглашение на внесудебную реализацию имущества между банком и заемщиком, на основании вышеуказанного условия и, в-третьих, самое главное, есть согласие заемщика.