Главная / Статьи / Прочее / Прочие статьи

Прочие статьи

Аренда жилья в Санкт-Петербурге и Москве

[30.03.2016]

Февраль 2016 года охарактеризовался снижением средней цены однокомнатной квартиры на рынке аренды на 2,5%, средняя стоимость такой квартиры в феврале была равна 20,4 тыс. руб. в месяц.

Двухкомнатные снизились на 2%, средняя цена аренды – 27,1 тыс. руб. в месяц, что на 2,9% ниже, чем в январе 2016 года. Средняя цена за комнату снизилась на 1,1%, месячная арендная плата составила 10,9 тыс. руб.

Предложение в прошедшем месяце наиболее высоким было на комнаты и однокомнатные квартиры, с долей 31,6 и 39,3% от общего объема рынка. Двухкомнатные квартиры занимают 21,6%. Доля трехкомнатных не выше 6,8%. Многокомнатные (от четырех комнат) занимают 0,6% от объема квартир, сдаваемых в аренду.

Если вы задумались об аренде офиса в Красногорске - стоит обратиться на сайт www.uspen.ru.

Предложение на рынке жилья в аренду по ценам на конец февраля:

Наибольшее количество комнат в предложении находится в ценовом диапазоне 9-11 тыс. руб. – 42,3% от всего объема;
Больше всего однокомнатных квартир лежит в диапазоне 18-21 тыс. руб. в месяц, им принадлежит 40,7% от всего объема по указанному типу квартир;
Квартиры с двумя комнатами имеют два ценового диапазона: 20-24 тыс. руб. (34,6% от всего объема) и 24-28 тыс. руб. (24,2% от всего объема);
Трехкомнатные квартиры имеют наибольшее число предложения объектов – диапазон цены от 25 до 30 тыс. руб. (26,7% от всего объема по данному типу квартир) и 30-35 тыс. руб. в месяц (20,6% от объема).

По районам предложение таково: впереди идут Выборгский (11,4% от всего рынка аренды) и Приморский (10,9% от объема) районы Санкт-Петербурга. После них большая доля принадлежит Невскому (10,7%) и Калининскому районам (1,5%). Наименьшее количество объектов, готовых для сдачи в аренду, – в Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах, предложение распределяется в среднем от 3,3 до 4,8% на каждый район.

Максимально дорогое жилье на рынке аренды все также находится в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском). На конец февраля средняя цена однушки в центре города составляла от 24,1 до 30,6 тыс. руб. в месяц, цена двухкомнатной – от 33,6 до 40,9 тыс. руб. Трехкомнатные в данных районах сдаются по цене от 48,5 до 58,4 тыс. руб. в месяц, в зависимости от месторасположения и состояния. Наиболее дешевую квартиру можно найти в Красносельском районе Санкт-Петербурга, аренда однокомнатной в месяц составляет примерно 17,9 тыс. руб., двухкомнатной – 22,6 тыс. руб., трехкомнатные стоят в среднем 28 тыс. руб. в месяц.

В структуре предложения по районам на рынке посуточной аренды квартир/комнат ведущие позиции держит Центральный район Санкт-Петербурга, его доля на конец февраля 201 года – 29,3% от всего объема рынка. Самое низкое количество объектов, которые предлагаются на рынке посуточной аренды, наблюдается в Красносельском районе, его доля в предложении составляет 0,9%. Объем предложения по остальным районам распределяется с среднем от 1 до 11,2% от общего количества объектов.

Спрос на рынке аренды жилья по диапазону цены в феврале этого года таков. Максимальное количество запросов о съеме комнат находится в ценовом диапазоне от 9 до 11 тыс. руб. и от 11 до 13 тыс. руб. в месяц, что занимает 29,2% и 31,7% от всего спроса. Максимальный спрос на однокомнатные квартиры зафиксирован в диапазоне от 15 до 18 тыс. руб. (25,5%) и от 18 до 21 тыс. руб. (43%) в месяц. По трехкомнатным максимальный спрос зафиксирован в диапазоне цен от 25 до 30 тыс. руб. в месяц (20,3 от всех) заявок на съем жилья по данному типу квартир) и от 30 до 35 тыс. руб. (35,9%)

Что выбрать: аренду или ипотеку?

На современном рынке аренды жилья спрос ниже, чем предложение. Как следствие цены на съем понижаются. За 2015 год они снизились на более чем на 15%. Однокомнатную квартиру можно найти примерно за 20 тысяч в месяц, цена на комнаты – 10 тысяч. Цена зависит от района, например, Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы предлагают за однокомнатную квартиру около 32 тысяч рублей. Дешевле можно найти в таких новостройках, как Парнас, Кудрово, Девятнико, Юнтолово, Красное Село – 14-16 тысяч.

Типовая строящаяся однокомнатная квартира эконом-класса стоит 3 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 20%.

Ипотечные ставки, при государственной поддержке, на первичном рынке лежат в диапазоне от 9,9 до 12% (первоначальный взнос 20% от стоимости жилья). На вторичном рынке ставки выше – от 14% годовых при аналогичном первом взносе.

Средняя сумма ипотечного кредита в нашем городе составляет 2–2,5 млн рублей, обычно кредит берут сроком на 20 лет. При таких условиях плата по ипотеке за эконом-однушку в новостройке составит примерно 27–28 тысяч рублей в месяц.

Вторичный рынок предлагает 31–32 тысячи рублей в месяц. Это дороже, чем снимать жилье.

Поэтому, снимая 20 лет однокомнатную квартиру, сумма аренды будет равняться 4,3–4,5 миллионам рублей. А покупая подобную квартиру в ипотеку на аналогичный срок, расходы займут 5–5,6 миллионов рублей (с учетом первого взноса). В случае досрочного погашения сумма скорректируется.

Безусловно, аренда сегодня дешевле ипотеки. Но арендованная квартира обладает рядом нематериальных минусов:

постоянные переезды;
скачущие арендные ставки;
нет возможности передать квартиру по наследству и т.д.

В случае покупки квартиры на незаемные средства, она обходится дешевле аренды.

Риски при подписании договора аренды

При грамотно составленном договоре и собственник, и арендатор квартиры могут избежать ряда проблем.

Паспортные данные и сроки

В договоре найма обязательно следует указать паспортные данные обеих сторон. Арендодатель также обязан предоставить оригинал документов о праве собственности на жилье. Кроме того, хозяин должен внести регистрационные данные документа в договор аренды. Таким образом, арендатор убеждается в том, что арендодатель действительно является собственником квартиры.

Срок аренды

Срок является также важным пунктом документа. В большинстве случаев договор заключается на год и в последствии продлевается. Различают краткосрочный (менее 12 месяцев) договор найма и долгосрочный (от года до 5 лет). Краткосрочный отличается от долгосрочного договора тем, что арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. Проще говоря, может выселить жильцов. Арендодатель обязан за три месяца до окончания действия договора предоставить жильцам новый договор, в противном случае он продлевается с теми же условиями. Вселять других жильцов нельзя – договор не продлевается в том случае, если хозяин не имеет намерения сдавать квартиру в течение года. Старые жильцы могут подать иск и требование возмещения убытков, если хозяин нарушил это правило. Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, арендодатель не имеет возможности расторгнуть его до окончания срока действия.

Арендная плата

Безусловно, в договоре четко указывается арендная плата за каждый месяц, где обязательно прописывается тот факт, что арендатор внес оплату за месяц проживания вперед и оставил наймодателю страховой депозит. Многие риелторы советуют указывать в документе порядок расчета, то есть: число оплаты, наличными или переводом на счет арендодателя. Также в договоре желательно указать условия повышения платы: например, один раз в год. Тогда арендатор будет готов к возможному повышению платы, а у хозяина не будет возможности повышать оплаты чаще, так как все условия будут оговорены и прописаны заранее. Еще в договоре можно прописать, с какой частотой собственник может посещать квартирантов, и может ли он приходить в их отсутствие.

Оплата коммунальных услуг

Условия оплаты коммунальных услуг – очень важный пункт договора аренды. В стоимость аренды не входят счета за интернет, электроэнергии и воды по счетчикам. Многие забывают оплату телефонных звонков. В договоре следует указать тариф, по которому будут оплачиваться городские звонки и междугородние/международные. Также следует помнить об услугах консьержа.

Условия досрочного прекращения действия договора аренды жилья

Этот пункт надо обязательно вписать в договор аренды. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. Например, если арендатор отказывает платить аренду, или собственник не выполнил обещанный ремонт. Должно прописано условие, что арендаторы обязаны уведомить за месяц о том, что будут съезжать. И хозяин жилья также берет на себя такие же обязательства.

Количество человек, животные

В последние года стало распространенным сдача квартиры одному человек, а при проверке хозяином выясняется, что там живет бригада гастарбайтеров. Поэтому количество человек, которые будут проживать совместно с основным арендатором, должно быть четко прописано в договоре. Иначе хозяин не сможет предъявлять законные претензии жильцу. Отдельным пунктом указывается возможность нахождения в квартире животных.

Опись имущества

К договору аренды лучше приложить опись имущества, которое находится в квартире: мебель, бытовая техника. В описи указывается состояние предметов: новые или уже были в употреблении. Это выгодно для обеих сторон. Владелец квартиры не сможет обвинить арендатора в сломанной микроволновке, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан или оплатить сломанный стол или заменить новым.

Как обманывают квартиросъемщиков

Объявление-«крючок»

Всевозможные доски объявлений об аренде пестрят объявлениями-«крючками», в которых обычно квартира предлагается по очень низкой цене. Подвох в большинстве случаев заключается в том, что квартира может быть в продаже и сдается временно, или она в катастрофическом состоянии и требует ремонта. Но самый частый исход – это несуществующая квартира, а на месте предложат другое жилье по обычной рыночной цене.

Липовый собственник

Мошенники могут арендовать жилье, обычно эконом-класс, а затем выдать себя за собственника и предложить жилье в аренду по заниженной цене сразу нескольким претендентам. Потенциальные арендаторы вносят предоплату или залог злоумышленникам, которые просят несколько дней отсрочки, например, для того, чтобы вывести вещи и навести порядок. Когда приходит срок заселения арендатором, то они сталкиваются с закрытых дверей. Чтобы избежать такого обмана, надо тщательно проверить все документы, они должны быть подлинными, а не копиями, просить встречу с собственником (с паспортом)

Без согласия владельцев

Если один из собственников жилья решает сдавать его в аренду, при этом не оповестив остальных владельцев, то договор аренды признается недействительным. И хозяин, не дававший согласия, имеет право на выселение жильцов. Довольно часто такой вид мошенничества превращается в «семейный» бизнес, где все владельцы находятся в сговоре. Поэтому перед заключением договора, удостоверьтесь в том, что все собственники согласны (письменно) на сдачу жилья в аренду.

Досрочное выселение

Недобросовестные арендодатели зачастую выдумывают различные истории или предъявляют различные претензии арендатору с целью выселения последнего без возврата залога и предоплаты. Во избежание подобных проблем в договоре следует указать все условия проживания и особенно порядок досрочного прекращения арендных отношений, штрафные санкции для инициатора расторжения договора.

Тонкости оформления договора аренды жилья

От того, как составлен договор аренды квартиры/комнаты, зависит дальнейшая жизнь как арендодателя, так и арендатора. Поэтому следует знать некоторые «уязвимости», тонкости и «секреты» договора найма недвижимости.

Советы для арендодателя и арендатора

Порча имущества. В договоре аренды должна быть оговорена ответственность за порчу имущества. К договору должна быть приложена опись имущества с описанием дефектов и особенностей. Лучше, чтобы ответственность была материальная, чтобы не жалко было и в суд подать. Для арендатора это также важно, чтобы хозяин квартиры не предъявил претензии к обращению с вещами.
Невыплата арендной платы. Помимо того, что в этом случае закон будет на стороне арендодателя, дополнительные пункты могут заранее обезопасить. Например, можно указать внушительные пени за задержку арендной платы.
Количество проживающих. Чтобы арендодатель в один прекрасный день не нашел в своей квартире сотню гастарбайтеров, в договоре следует указать те лица, которые имеют право проживать на снимаемой жилплощади вместе с арендатором.
Кто оплачивает ремонт? Если, например, кто-то разбил вам окно. Чтобы расходы «не повесили» на арендатора, в договоре должен быть пункт, обязывающий проводить ремонт за счет хозяина.
Что хозяева не имеют права делать. Например, сдав квартиру, они начинают надоедать своим съемщикам, заявляться к ним в гости каждый вечер и так далее – банально «не дают жить», добиваясь подарков или денег. А то и затевают ремонт. В договоре должно быть все четко указано. Кроме того, в договоре должен быть пункт, согласно которому регулируются возможные претензии со стороны других собственников квартиры. Нередко бывает так: заключается договор, а потом к арендатору наведывается другой собственник квартиры и заявляет, что понятия не имеет ни о чем, требует деньги. Это очень распространенная схема мошенничества.
В разделе платежей стоит указать также показания электросчетчика на момент подписания договора, показания водяного счетчика и т.д.
Подписывайте каждую страницу договора, чтобы одна из сторон не смухлевала, заменив одну страницу другой.
В первом пункте договора – «Предмет договора» – должно быть указано, на каком основании арендодатель владеет арендуемой квартирой (свидетельство о праве собственности: номер и регистрационные данные документа). Также необходимо добавить пункт, подтверждающий, что квартира не находится под арестом, не является залогом или предметом спора. Все эти пункты являются страховкой от мошенничества и потери снимаемой квартиры.

Как распознать мошенника при съеме квартиры

Советы для арендатора

Мошенники не любят подписывать договора, особенно в том случае если договор различается с стандартным (которые создают агентства).
Не знакомят с соседями. В основном из-за того, что последние могут рассказать правду.
Не могут ответить на вопросы по квартире, неубедительно врут. Даже на стандартные вопросы: где находится ближайшая остановка, как давно делали ремонт и т.д.
Боятся гласности и полиции. Упомяните в разговоре, что «так сложно найти квартиру, столько хозяев в черном списке», потом еще раз, что вас как-то обманули и пришлось сделать черный список еще длиннее. Обычно это заставляет мошенника начать нервничать.
Если арендодатель излучает респектабельность и надежность, то это не значит что ему можно безоговорочно доверять. Мошенники стараются выглядеть как можно более честно и убедительно.
Оттягивают заселение, но деньги берут вперед.
Мошенники не любят агентства недвижимости.
Если квартиру предлагают по цене ниже средней, то это повод задуматься, не обманывают ли вас.
Мошенник не захочет отвечать на вопросы о месте его жительства, можно попросить показать паспорт с пропиской. Конечно, «арендодатель» забудет его принести на встречу.

Советы для арендодателя

По большому счету арендодателю стоит обратить внимание на те же самые пункты, что и арендаторы. Мошенники избегают полиции, договора аренды.
Мошенник согласиться подписать договор, если в нем не будет описи имущества, условия о невозможности субаренды или списка лиц, проживающих вместе с ним и т.д.

Вывод - арендатор имеет меньше возможностей для обмана арендодателя.

Что делать при выселении: судебная практика

Разберем план действий при выселении из арендуемой квартиры

Необходимо проконсультироваться с адвокатом, который занимается подобными делами.
В паспортном столе заказать справку о регистрации (форма 9), подготовить документы, которые будут подтверждать правомерность вселения, если таковые имеются.
Подготовить оплаченные квитанции коммунальных платежей.
Должно быть составлено встречное исковое заявление в суд. Проследите за тем, чтобы заявление было составлено корректно, иначе судья или не будет рассматривать дело или примет быстрое решение не в вашу пользу. В следующей инстанции, к сожалению, будет трудно добиться пересмотра дела и решения. В судебной практике было такое дело: гражданку П. выселяла администрация. Девушка проживала в спорной квартире больше 7 лет. Выселяли ее за, якобы, незаконную перепланировку. Ее бы выселили, если бы она не подала встречный иск, решение было принято на первых же заседаниях. Перед тем, как составить исковое заявление, адвокат провела собственное расследование. В ходе работы выяснилось, что собирались выселять жильцов всех этажей, где много лет назад проводили плановую установку ванн. Были обнаружены подтверждающие документы, которые забыли внести в документы тех лет. Жильцы с адвокатом выиграли дело.
Пакет документов передается в суд.
Идет процесс судопроизводства. Пример из практики. Дом достался администрации по переводу из ведомства. Администрация собралась выселять ряд граждан, не плативших коммунальные платежи. Одна из жительниц обратилась к адвокату за помощью. Гражданка Е. рассказала, что ей предоставляли в начале комнату в первом общежитии, которую она оплачивала. Через некоторое время часть жильцов переселили в другое общежитие, но не выставляли платежи. Адвокат добился предоставления обратившейся гражданке отдельное квартиры.
Суд выносит решение, которые вступает в силу только через месяц. В течение этого срока истец имеем право подать в вышестоящие инстанции заявления о дополнительных рассмотрениях.
При необходимости следует зарегистрировать решение суда в УФРС. В большинстве случае вопрос выселения относится только к проживанию и регистрационному учету.