Поправки в 405-й ФЗ

[26.07.2012]

Специально для riskovik.com.

Автор: Базанова Ольга.

7 марта 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 06 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Он вносит изменения в ряд уже действующих законов, направленные на «совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество».

В новом законе говорится: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, то задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается».

Смысл поправок заключается в том, что если заемщик, получивший кредит под залог квартиры, не хочет продолжать выплачивать ипотечный кредит, то он может отдать банку недвижимость, находящуюся в залоге, и, таким образом, он освободится от исполнения своих кредитных обязательств.

Эксперты рынка считают, что этот документ учитывает опыт кризиса 2008 года. Во время кризиса заемщики по всему миру столкнулись с ситуацией, когда, продав заложенные квартиры, оставались должны кредитору. Банки трансформировали остаток задолженности в потребительский кредит, который клиенты уже обслуживали как беззалоговый, то есть платили более высокие процентные ставки.

Квартиру банку – задолженность ноль

Учитывая поправки, можно сказать, что если возникнет ситуация, когда стоимость жилья сократится, так что заемщику станет невыгодно погашать кредит, то он сможет перестать погашать кредит, отдать квартиру банку, и его задолженность будет считаться погашенной. Непонятно, как такая ситуация будет влиять на кредитную историю, будет это положительным или отрицательным фактором. На этот счет у экспертов существуют разногласия.

Резервы

Вследствие данной поправки у банков увеличатся расходы, связанные с формированием резервов на возможные потери. Банки опасаются, что они могут потерпеть убытки, связанные с обесценением жилья в случае кризиса, поэтому не исключается ужесточение условий выдачи кредита, повышение ставок и размера первоначального взноса (на данный момент минимально 10-20%).

Пока финансовые учреждения никак не отреагировали на новый закон. В последнее время кредитные организации не увеличивали первоначальный взнос по ипотечным кредитам, а повышение некоторыми банками ставок обусловлено, прежде всего, ростом стоимости привлечения пассивов. Есть мнение, что отсутствие реакции связано с ростом цен на недвижимость. Жилье дорожает, поэтому поводов для беспокойства у банков нет. Однако в случае наступления нового кризиса банки могут столкнуться с обесценением недвижимости и, следовательно, с увеличением количества квадратных метров, которые будет сложно продать по первоначальной цене.

Механизмы работы в ситуации, когда клиент не готов дальше платить по кредиту, уже существуют. При получении кредита для заемщика есть обязательная страховка – страхование квартиры или титульное страхование. Заемщик может также застраховать свою жизнь и трудоспособность. Если жизнь и трудоспособность не страхуются, то ставка увеличивается на 3% годовых. Страховка нужна, как правило, для минимизации рисков для клиента и для банка. При среднем кредите в 2 миллиона рублей комплексная годовая страховка составляет около 20 тыс. рублей в год. В случае, если заемщик не может осуществлять выплаты по кредиту, и после реализации залоговой квартиры денежных средств не хватает на погашение обязательств перед банком, страховая компания берет эти обязательства на себя.

В настоящее время многие банки предлагают клиентам, у которых нет возможности платить по кредиту, ряд инструментов по реструктуризации задолженности. Например, у клиента есть возможность получить рассрочку или изменить валюту кредита. При ухудшении своего финансового состояния клиенту следует незамедлительно обратиться в банк, тогда банк и клиент совместно найдут способы решения данного вопроса.

Мировая практика

Что касается мировой практики, то в США такой закон действует давно, и если банк забирает жилье, являющееся предметом залога по кредиту, то долг списывается. Но в Америке действует еще и другое правило: при переходе предмета залога в распоряжение банка не только заемщик ничего не должен кредитору, но и кредитор ничего не должен заемщику: даже если долг составляет 100 000 долларов, а залог банк продаст за 1 000 000 долларов. Все вырученные деньги остаются у банка.

На первый взгляд, у нас должно быть то же самое. Если объект перешел в собственность кредитного учреждения, никто уже не будет интересоваться, за какую цену оно его потом продало. Однако переход объекта в собственность банка происходит, как правило, после неудавшихся принудительных торгов по продаже этого объекта с аукциона. Если объект ликвиден, то он, скорее всего, продастся; тем более, что сами торги теперь будут начинаться не со 100 процентов рыночной стоимости, а только с 80%, причем с возможностью дальнейшего снижения во втором раунде.

В «плюс» банк не уйдет

Так вот, если на торгах объект продастся по цене, большей, чем сумма долга перед банком, то разница заемщику вернется. Таким образом, в «плюс» банк никак не уйдет, а в минус может.

Если же объект не продается, то судебный пристав предлагает банку забрать неликвид себе, иначе право залога вообще аннулируется. Банк может продать этот объект и, скорее всего, получит убыток от такой операции, который он не может взыскать с заемщика. Таким образом, это приводит к росту рисков банков.

Для банка самое простое решение данной проблемы – не допускать прямого перехода объекта в собственность банка. Это означает, что не следует дожидаться предложения от судебного пристава забрать объект. Банку следует через контролируемую им фирму или физическое лицо выходить на вторые торги в качестве их участника и выкупать объект по цене этих торгов. Тогда, если сумма не покрывает сумму долга, действует старый порядок, и банк будет иметь право требовать остаток у заемщика.

Подводя итог, можно сказать, что данные поправки будут иметь как положительные, так и отрицательные последствия для обоих контрагентов кредитной операции.

Плюсом для потенциальных клиентов будет то, что если они не смогут продолжать выплачивать ипотечный кредит, то они могут отдать банку недвижимость и освободиться от кредитных обязательств, не выходя при этом на просрочку и не попадая в «черный список» должников. Отрицательным моментом для заемщиков будет потеря средств, которые они внесли в качестве первоначального взноса.

Что касается банков, то для них упростится процедура взыскания, которая будет производиться на добровольной основе. Негативным моментом выступают сложности, связанные с реализацией залоговой недвижимости. Кроме того, существует угроза кризиса, когда из-за неспособности выплачивать ипотеку у банка будет образовываться большое количество квадратных метров жилья.

На данный момент еще непонятно, как изменится банковская практика с новыми поправками в федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Пока банки не накопят практический опыт работы в новых условиях, никаких изменений не последует. Вряд ли банки будут ужесточать условия на конкурентном рынке ипотечного кредита.