Риски строительной отрасли

Риски строительной отрасли

Автор: Дмитрий Некрестьянов, к.ю.н., руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

Как избежать проблемных активов при кредитовании строительной отрасли?

Субъектами финансирования выступают: подрядчики; девелоперы/застройщики; инвесторы.

Отраслевая особенность строительства — генерирование прибыли для возврата кредита отложено во времени (после продажи объекта недвижимости) и зависит не только от заемщика, но и от внешних факторов (получение разрешений на строительство, своевременное выполнение работ подрядчиками, изменение нормативных актов в процессе финансирования)

Финансирование подрядчиков:

Основные риски финансирования подрядчиков:

• недостаточность у заемщика собственных средств/имущества;
• передача результатов работ заказчику, (затраты не порождают прибавленной стоимости);
• риск неоплаты работ заказчиком;
• необходимость использования промежуточных платежей от заказчика на выполнение работ.

Возможности снижения рисков:

• залоговое обеспечение (редко применимо из-за специфики отрасли – большая часть имущества не в собственности);
• использование независимого инженера как способ досудебного урегулирования между заказчиком/подрядчиком (конструкция контрактов ФИДИК);
• периодичное авансирование работ заказчиком, позволяющее осуществлять платежи по кредиту (риск неплатежей не устраним в полном объеме).

Финансирование инвесторов:

Как правило, при кредитовании инвестора банк применяет такую форму кредитования как проектное финансирование, где в качестве источников погашения по кредиту рассматриваются будущие денежные потоки, а в залог оформляются инвестиционные права по Инвестиционному договору Инвестора с Заказчиком.

Основные риски финансирования инвесторов:

• "зыбкие" права инвестора в свете постановления Пленума ВАС РФ №54 (более подробно читай здесь http://www.riskovik.com/journal/stat/n9/investicionnyj-dogovor/;
• производность прав инвестора на объект;
• невозможность контроля за завершением строительства (от инвестора ничего не зависит);
• отсутствие возможностей для получения денег инвестором до полного завершения проекта.

Возможности снижения рисков:

• залог прав по инвестиционному договору в объеме не менее 90% от суммы Инвестиционного договора (производность прав инвестора делает залог слабой гарантией);
• иное залоговое обеспечение (залог долей в уставном капитале, залог иного имущества и т.п.);
• поручительство Заказчика-Застройщика.

Финансирование девелоперов:

Основные риски кредитования покупки:

• необходимость проверки титула (дело ВАС о сохранении ипотеки при признании недействительности сделки);
• градостроительные ограничения (генплан, ПЗЗ, градплан) — существенно влияют на ликвидность актива;
• последующее строительство обременяет объект и влияет на ликвидность залога.

Снижение рисков кредитования покупки:

• анализ банком градостроительных перспектив реализации проекта;
• предоставление финансирования после регистрации титула на заемщика и ипотеки в пользу банка;
• наличие разрешения на строительство и ТУ на подключение сетей.

Риски кредитования строительства/реконструкции:

• градостроительные ограничения (несоответствие планов заемщика существующим ограничениям, изменение ограничений и т.п.);
• получение заемщиком денег для возврата кредита обременяет объект правами инвесторов (в жилом строительстве порождает вещные права и существенно снижает ликвидность);
• несоблюдение сроков строительства (очень распространено);
• при строительстве объект залога обременяется "незавершенным строительством" со сложным правовым статусом (трудности обращения взыскания).

Снижение рисков кредитования строительства /реконструкции:

• анализ банком градостроительных перспектив реализации проекта;
• при жилом строительстве получение в залог прав по договору долевого участия в строительстве на сумму займа (устранение конкуренции с залоговыми правами дольщиков);
• контроль за привлечением инвесторов;
• наличие разрешения на строительство;
• получение возможности контроля над "проектной" компанией (залог долей в уставном капитале).

«Мы видим, что кредитование строительной отрасли несет в себе повышенные риски для Банка. Банк должен иметь опыт кредитования данного сегмента рынка или иметь высококлассных специалистов в области строительства, которые могут проанализировать строительную документацию, сметы и принять выполненные строительные работы в процессе кредитования. При принятии решения о кредитовании строителя банку необходимо:

• провести маркетинг проекта;
• проанализировать адекватность сметы (сопоставить указанные цены в смете с рыночными);
• провести проверку Подрядчиков Застройщика (деловая репутация, аффилированность, платежеспособность, опыт работы);
• при расчете доходности проекта необходимо просчитать несколько сценариев (снижение цены, снижение объемов продаж, увеличение затрат и т.д.).

И наконец, рекомендуется предоставлять первый транш только после того, как получена вся разрешительная документация на строительство», —- комментирует Генеральный Директор ООО «Риск-Консалт», Костюченко Н.С.