Крупному бизнесу

Залог имущественных прав на будущее имущество

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

У Вас есть некие имущественные права, на будущее имущество, можно ли передать данный вид обеспечения в залог? Как кредитор будет оценивать такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Буква закона

Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. ГК РФ не дает определения имущественных прав. Однако, из научной литературы данное определение может быть сформулировано следующим образом: имущественные права - это юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями. По законодательству имущественные права банк может принимать в залог, совсем другое, что банки не жалуют данный вид залога, справедливо оценивая их как высоко рискованный актив.

1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон), который четко обозначил, что принятие в залог прав на будущие объекты возможно. Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ в действующей редакции договором о залоге или законом может быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Примечательно, что п.2 ст. 341 ГК РФ гласит, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок. Момент возникновения залога может быть зафиксирован в договоре залога или залог может возникнуть в силу закона (если например имущество не оплачено, то возникнет ипотека в силу закона) . В данном случае для банка возникает риск не возможность обращения взыскания на предмет залога, в виду форс-мажорных обстоятельств. Для снижения рисков кредитор, скорее всего, установит выдачу кредита, после оформления собственности на имущество. По существу теряется формулировка залога будущих объектов.

Залог прав на будущее недвижимое имущество

Самым распространенным залогом имущественных прав на будущее недвижимое имущество является ипотека при покупке первичных объектов недвижимости. Объект еще не построен, но право дольщика уже есть. И именно данное право будет заложено. Алгоритм регистрации залога имущественных прав

1. Заключается кредитный договор с банком, в котором указывается что до момента получения комнаты, квартиры, коттеджа или дома из профилированного бруса - http://www.ecostroydom.ru/dom-brus.htm в собственности заложено право требования.
2. Заключается договор ДДУ с Застройщиком
3. ДДУ и кредитный договор подаются в Россреестр для регистрации. С более подробным списком документов можно ознакомиться на сайте Росреестра. В соответствии с п.5 статьи 5 ФЗ-102 «Об ипотеке» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
4. Далее когда вы получите на руки договор ДДУ из регистрирующего органа, то на нем будет стоят отметка об ипотеке.
5. Затем, когда заемщик оформит в собственность квартиру, банк обяжет заемщика подписать договор залога на эту квартиру. Как правило, данная оговорка присутствует в кредитном договоре и банк устанавливает срок подписания договора (например, договор залога на квартиру должен быть подписан не позднее даты или в течении 3 лет). Конечно данный период зависит от сроков строительства Данной позиции придерживается и арбитражный суд.

Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд вынес решение, что ипотека будущих объектов недвижимости невозможна. т.к. банк не заключил договор залога на имущественные права, то наложить взыскание на предмет залога он не может. Между банком и заемщиком был заключен кредитный договор на приобретении квартиры в новостройке. В кредитном договоре, банк указал, что в качестве залога он принимает поручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором долевого участия. В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, однако согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости невозможна.

Залог прав будущего движимого имущества

В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд указывает на то, что залог будущих объектов движимого имущества возможен. Однако, в настоящее время, с учетом поправок введенных в ГК РФ, при передаче движимого имущества в залог, данный факт должен быть зарегистрирован у нотариуса.

Согласно п. 4 ст. 339.1. ГК РФ залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества).

Подача уведомления о залоге залогодателем или залогодержателем - это их право, а не обязанность, однако если уведомление подано, то у залогодержателя появляется обязанность оперативного направления уведомлений об изменении или прекращении залога. Однако, банк заинтересован в подаче информации в реестр, чтобы избежать схем двойных залогов.

Оператором Реестра уведомлений о залогах движимого имущества является Федеральная нотариальная палата. Сведения Реестра открыты для публики в сети Интернет по адресу: https://www.reestr-zalogov.ru/

Алгоритм регистрации имущества в реестре

1. Залогодатель или залогодержатель передают в реестр информацию о залоге, предоставив нотариусу заполненное уведомление по форме, утвержденной Приказом Минюста от 17 июня 2014 г. №131. В котором должны быть указаны идентификационные признаки (например для транспортного средства vin номер).
   Одно уведомление включает сведения по одному договору о залоге. Если по договору о залоге в составе предмета залога несколько объектов, они включаются в одно уведомление. При подаче в личном порядке внесение информации в реестр произойдет в течение двух дней, а при подаче по электронным каналам – в течение часа. Процедура платная: регистрация в реестре уведомлений о залоге движимого имущества (300 рублей), выдача выписок из указанного реестра (40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой - десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы).
2. По итогам процедуры нотариус выдает (направляет по электронным каналам) заявителю Свидетельство о регистрации уведомления о залоге.

При заключения договора залога требуется полная идентификация предмета залога, как и при регистрации у нотариуса. Поэтому если, заемщик еще не определился с предметом, то в залог его будет оформить невозможно. В соответствии со ст.339, п.2 ФЗ №367 в залог можно оформит ВСЕ имущество приобретенное в будущем. Прописать кончено данную фразу можно это в договоре, но фактически залога нет, так он не идентифицирован. В данной ситуации банк может взять только права требования по договору купли –продажи. Схема аналогичная, как при залоге первичной недвижимости. Но случаются случаи, когда например клиент определился с предметом залога, то в данном случае будет действовать механизм, как при лизинговом финансировании. Подписывается договор купли-продажи между покупателем (заемщиком) и продавцом, заемщик оплачивает свою часть, банк финансирует свою часть. Возникает право собственности, затем идет регистрация в гос. органах (получает ПТС и т.д.). 

Залог прав выручки

Залог прав выручки – залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт. Банк, как правило, при принятии в залог данного вида имущества, кредитует клиента на финансирование данного контракта, наивно полагая, что может контролировать целевое использование кредита. На данный момент времени банки отдают преимущество контрактам, заключённым с государственными органами или крупными коммерческими структурами. Конечно, риск задержки платежей со стороны Заказчика в данном случае сокращается. Но, если заемщик не выполнил в полном объеме свои обязательства, то конечно ему не заплатят и банк останется без залога.

Риски, которые существуют при оформлении в залог прав выручки:

Как правило, Заказчик отказывается заключать трехстороннее соглашение о информировании кредитора. Его можно понять, зачем ему лишние заботы. Однако, тот факт, что заемщик всегда знает раньше кредитора, когда у него проблемы. И это не мешает ему пойти к заказчику и заключить доп. соглашение на смену реквизитов на поступление выручки и тогда банк останется без залога. Поэтому в данной ситуации банк должен быть категоричен.

Подводя итог, хочется еще раз отметить, что в качестве залога будут выступать имущественные права, а не сам объект. Принятие в залог данного вида имущества, характеризуется следующими факторами:

1. Залог имущественных прав недвижимого имущества по договору ДДУ является наименее рискованным видом залога. Однако банк обязательно должен указать в кредитном договоре, что в залог до оформления права собственности принимаются права требования. Данный вид залога регистрируется в Россреестре.
2. Залог имущественных прав движимого имущества, возможно взять, если клиент определился с объектом. Чтобы его идентифицировать
   
3. Залог прав выручки является наименее привлекательным для банка, т.к. при форс-мажорных обстоятельствах клиент знает раньше, что у него проблемы, чем сам банк. Поэтому, очень велика вероятность утраты залога.