Продаем заложенную квартиру

Продаем заложенную квартиру

Автор: Татьяна Макурова

Нередко ипотечные заемщики сталкиваются с необходимостью продать квартиру, купленную в кредит. Переезд в другой город, развод, военная ипотека - http://www.voenpereezd.ru/pereezd/ и, наконец, невозможность обслуживать долг – причин может быть много.

Конечно, если у вас есть средства, чтобы досрочно рассчитаться с банком, проблем нет.
Но все же часто у владельца жилья не хватает денег, и нужно использовать средства покупателя квартиры.

Банк дает добро

Продажа квартиры, находящейся в залоге, возможна только с согласия банка-кредитора, что всегда прописывается в кредитном договоре. Банки без особого энтузиазма идут навстречу заемщику и теоретически могут отказать, если сочтут причину, по которой клиент хочет продать квартиру, несущественной (по крайней мере, некоторые банки принимают во внимание только финансовые проблемы, то есть неспособность обслуживать долг). Однако общий язык с банком найти всегда можно (в конце концов, можно сказать, что у вас изменились обстоятельства и вы больше не можете обслуживать долг). Ну а при получении отказа требуйте письменное уведомление и идите в суд – с вероятностью 99,99% ваш иск удовлетворят.

Какие есть варианты

Итак, основная сложность при продаже недвижимости, обремененной залогом, состоит в том, что банк предпочитает сначала получить деньги, потом снять обременение. Покупатель, напротив, сначала хочет снять обременение, а потом отдать деньги. Соответственно, сторонам надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог – до перерегистрации права собственности или после. Все эти вопросы оговариваются в трехстороннем порядке, при участии банка, или в четырехстороннем, еще с привлечением риэлтора.

Возможны два способа осуществления подобных сделок. Первый – когда банк сначала дает согласие на смену собственника жилья, а затем снимается обременение (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, то есть новый собственник). Второй – когда сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и смена собственника.

При первом варианте в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя под контролем сотрудника банка закладываются в две банковские ячейки. По факту официальной регистрации средства из одной ячейки (в размере остатка задолженности) забирает сотрудник банка, затем банк дает покупателю разрешение на снятие обременения, а деньги из другой ячейки получает продавец квартиры. Если по какой-либо причине регистрация договора и переход прав не происходят, то все средства из обеих ячеек забирает покупатель.

При втором варианте порядок действий уже другой. После того как банк взял деньги из ячейки, он снимает обременение. Затем регистрируется договор купли-продажи, и остаток средств из второй ячейки после перехода права собственности забирает бывший заемщик – продавец квартиры.

Если какая-либо из сторон сделки хочет дополнительных гарантий, можно использовать банковский аккредитив. В этом случае средства плательщика депонируются на специальном банковском счете и выплачиваются получателю по представлении документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае если сделка не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются плательщику. Но учтите, что за аккредитив надо платить.

Тонкости продажи жилья с обременением

Конечно, квартира, находящаяся под обременением, менее привлекательна по сравнению со «свободным» объектом, поэтому покупатель вполне закономерно рассчитывает на скидку. А вот размер скидки зависит не только от характеристик объекта, но и от политики банка. Есть примеры, когда банк, вне зависимости от даты внесения средств в кассу, зачисляет деньги в последний день месяца: то есть при покупке квартиры, скажем, 5-го числа надо еще 25 дней ждать, пока будет снято обременение. Естественно, при таком подходе покупатель может требовать существенной скидки. Но если квартира дефицитная (в хорошем районе, в удобном доме), а банк «правильный», то объект продается на абсолютно рыночных условиях и без скидки.
Есть и еще один вариант продажи квартиры из-под залога: не физическому лицу, а агентству недвижимости. В этом случае агентство рассчитывается с банком, остаток получает продавец квартиры, и к тому же снимается проблема поиска покупателя. Но эта схема крайне невыгодна для заемщика-продавца: из-за срочности и наличия обременения агентство оценит ваше жилье примерно в 75% от его рыночной стоимости.