Налог с продажи недвижимости и налоговые вычеты

Налог с продажи недвижимости и налоговые вычеты

Автор: Еникеева Регина, риск-менеджер ООО "Риск-Консалт"

Продавая свою недвижимость, будь это квартира, жилой дом, земельный участок или гараж, Вы столкнетесь с необходимостью заплатить налог с полученного дохода от продажи, Но НЕ во всех случаях.

Налог с продажи недвижимости

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ, доход, полученный физическим лицом от продажи имущества, облагается подоходным налогом в размере 13 % от вырученной суммы. Налоговые резиденты РФ, т.е. люди, которые фактически находятся в стране более 183 дней в течение 12 месяцев подряд, обязаны платить налог при продаже квартир или любой другой недвижимости, находящейся как на территории РФ, так и за ее пределами. Например, если гражданин постоянно проживает на территории России и получил в наследство квартиру в другой стране, то после ее продажи он обязан задекларировать свой доход и уплатить НДФЛ. Налоговые нерезиденты платят НДФЛ только при продаже недвижимости, находящейся на территории России. То есть, если человек постоянно проживает за границей, но имеет недвижимость на территории России, то при её последующей продаже, налог будет уплачен в казну нашего государства.

Кто освобожден от уплаты налога при продаже объекта

Продавец недвижимости освобождается от уплаты налога, в том случае если объект недвижимости находился в собственности более трех лет (статья 220 НК РФ). Налоговая декларация при этом не подается.

В большинстве случаев срок нахождения в собственности можно определить по свидетельству о государственной регистрации права собственности. Если квартира была куплена на стадии строительства, то также действует это правило – срок владения определяется по свидетельству, а не по договору долевого участия.

Если Ваша недвижимость находится в собственности менее трех лет и ее стоимость превышает один миллион рублей, то в этом случае возникает обязанность по уплате налога при ее продаже. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.

Подавать налоговую декларацию для уплаты налога необходимо в налоговую инспекцию по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить не позднее 15 июля.

Единственными послаблениями при уплате налога при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, являются возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей, либо уменьшение налогооблагаемой базы на сумму ваших фактических затрат (документально подтверждённых расходов), связанных с приобретением этой недвижимости.

Налоговый вычет при продаже

Вычет при продаже недвижимости (имущественный налоговый вычет), могут получить налогоплательщики, которые получили доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, а также от продажи иного имущества.
Имущественный вычет будет зависеть от сроков владения имуществом.
Если срок нахождения в собственности имущества был менее 3-х лет, то размер вычета составит:

• не более 1 млн рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе;
• не более 125 000 рублей при продаже иного имущества.

Если срок нахождения в собственности имущества был более 3-х лет, то имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними.

Внимание!
Налоговым вычетом в 1 млн рублей при продаже объекта недвижимости можно пользоваться при каждой покупке – в отличие от налогового вычета при покупке квартиры, предоставляющегося один раз в жизни.

Налоговый вычет при покупке недвижимости

Каждому покупателю недвижимости полагается имущественный налоговый вычет. То есть, он может не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ, ставка 13%) с 2 млн. руб. (если стоимость жилья не меньше этой суммы) и таким образом прибавить к своему доходу 260 тыс. руб. (статья 20 Налогового кодекса РФ). В этой же статье указаны два способа получения налогового вычета: у работодателя и у налогового органа (т.е. из бюджета).

Внимание!
Право на имущественный налоговый вычет имеет каждый россиянин, но только один раз в своей жизни, - при покупке одного объекта недвижимости, но не обязательно первого. Если не использовать это право, покупая первую в жизни квартиру, то за возвратом НДФЛ можно обратиться при покупке второго, третьего и т.д. жилья.

Как уже говорилось выше, не все люди готовы расстаться со своими деньгами. При продаже недвижимости, например, квартиры, платить огромную сумму налога банально жалко. Налоговый вычет сильно теряет свою ценность после того как человек сталкивается с налоговыми органами. Чтобы избавить себя от лишних убытков зачастую люди, владеющие недвижимостью менее трех лет, при ее продаже предпочитают указывать в договоре купли-продажи сумму меньше миллиона. В первую очередь это люди, приобретающие жилье по договору ипотеки, так как для отдельных покупателей такие договоры неприемлемы (если для них указание в документах полной действительной стоимости квартиры является принципиальным моментом).

В случае неудачи, если суд признает сделку недействительной, все возвращается к положению, предшествующему договору купли-продажи. Продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги, вся сумма, указанная в договоре. И слова, о том, что реально была заплачена большая сумма, тут не помогут. Для судьи это не станет существенным аргументом. Даже если у вас будет расписка, она может быть принята или не принята судьей к сведению. Идти к нотариусу с просьбой заверить документ, согласно которому происходит сокрытие дохода от налоговых органов, скорее всего, бесполезно.

Уклонение от уплаты налогов при продаже имущества уже не попадает под действие Налогового кодекса; оно прописано в ст. 198 Уголовного кодекса РФ.

Это преступление выражается двумя способами:

• уклонение от подачи налоговой декларации;
• подача декларации с заведомо ложными данными.

Наказание, предусмотренное этой статьей, будет зависеть от масштабов скрытия и может колебаться от 100 000 рублей до трех лет лишения свободы.

В любом случае, как поступить, со своим доходом, человеку решать самому, и за последствия тоже отвечать должен он сам.

Документы

Список документов, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже недвижимости:
1. Копия паспорт продавца.
2. Копия ИНН.
3. Декларация по форме 3 – НДФЛ.
4. Копия зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости.
5. Платежные документы (выписки по счету) или расписки о получении денежных средств.
6. Заявление на распределение вычета (подается, в случае общедолевой собственности).