Обзор строительной отрасли

Эксперт сайта специально для riskovik.com
при поддержке стройбазы Комфорт.

Отрасль оказалась перекредитованной, а рынок жилья - "перегретым". Российские банки практически полностью прекратили кредитование инвестиционно-строительных проектов, банки усложнили процедуру выдачи строительных кредитов, значительно увеличены %% ставки по кредитам.

В результате резкое сокращение объемов финансирования строительных проектов ведет к реальной угрозе возникновения новых обманутых дольщиков и снижения спроса на строительные и отделочные материалы и строительную арматуру. Правительство старается поддержать строительную отрасль и призывает сосредоточиться на завершении строительства объектов высокой степени готовности. Принимаются меры по недопущению массовой консервации строительных объектов, основной программой для скорейшей реализации стало строительство нового жилья и поддержка проблемных заемщиков в погашении задолженностей банкам. Кризис в экономике и банковской сфере сильнее всего отразился на строительной отрасли.

Появилось ожидание снижения цен, привело к возникновению больших опасений в обществе. В данный момент покупатели заняли выжидательную позицию спада стоимости жилья, то есть решили пока воздержаться от приобретения недвижимости. Эта ситуация спровоцировала падение продаж у строительных компаний, возникновение кризиса в строительном бизнесе, а также падение спроса и проблемы в смежных отраслях – производстве строительной арматуры и строительных и отделочных материалов и т.д. Уменьшение объемов строительства напрямую влияет на сокращение объемов закупки стройматериалов. Хотя покупатели недвижимости настроены на дальнейшее падение цен, продавцы жилья (как строительные компании, так и частные лица) не собираются этого делать, так как рынок практически достиг своего дна. Проблемы в смежных со строительством отраслях (производство стройматериалов и строительной арматуры), вызванные кризисом неплатежей, так же негативно влияют на строительную отрасль.

В результате необходимости погашения задолженностей перед поставщиками материалов, строительной арматуры, сетки сварной придется строительным компаниям принимать существенные меры. В условиях невозможности банковского кредитования это приведет к новому распродажам инвестиционных контрактов и готовых объектов. Начиная с 3-его квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования. Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80 % объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков. В настоящее время, банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размер первоначального взноса (от 30% и выше). Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. По экспертным оценкам, порядка 50% государственных строительных проектов в регионах будет заморожена из-за того, что субъектам Российской Федерации не хватает денег вследствие сокращения налоговых поступлений.

Доходы из-за падения налоговых сборов могут снизиться до 700-800 млрд. рублей и государство не сможет компенсировать эти потери. Темп снижения цен на строящееся жилье в 2009г. составил в среднем 15%. Рейтинг районов не изменился. Самые дорогие новостройки — по-прежнему на Петроградке и в Центральном, а из «спальных» территорий — на Васильевском острове. Наиболее дешевое предложение в городе — в Красносельском и Красногвардейском районах Россия в 2010 г. столкнется с проблемой серьезного снижения объемов вводимого жилья, поскольку в настоящее время строительство новых объектов в стране заморожено. Прогнозируется стагнация рынка жилья в связи со снижением объема кредитования, как самих застройщиков так и потребительского кредитования; увеличение себестоимости на строительство в первую очередь связанное с увеличением цен на строительные материалы. При кредитовании застройщиков, необходимо анализировать государственную поддержку и гарантии.

Следует отметить, что ГУБР по СПб в рамках решения задачи формирования и реализации антикризисных мер по поддержке строительной отрасли, г.СПб Комитетом по строительству разрабатываются действия, направленные на минимизацию рисков банков, осуществляющих кредитование проектов. С этой целью, Комитет по строительству созданы унитарные предприятия (например «УКС Реставрация»), которые будут осуществлять техническое сопровождение проектов строительства, направленное на минимизацию рисков банков-кредиторов. В рамках сопровождения осуществляется: технический надзор, подтверждение целевого характера использования кредитных средств, организация взаимодействия Застройщика с третьими лицами.

Стоит отметить, что предварительный договор купли-продажи — одна из излюбленных и наиболее популярных схем у девелоперов. По мнению многих юристов, предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых «скользких» схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому (да и любому) законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель. Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник. Правовым основанием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов может быть исключительно договор Долевого участия в строительстве (п.2 ст. 3 ФЗ 214). Если такого договора нет, то наступают последствия, предусмотренные п.3 ст. 3 ФЗ 214.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Кроме того, в соответствии с действующим Законодательством, Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность хозяев квартир (ч. 5 ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). Поэтому при анализе отраслевых рисков застройщика, особенно при залоге квартир, необходимо обращать внимание на схему работу с дольщиками, что бы не появились «двойные продажи».