Подробнее о рыночных рисках

Как защититься от рисков при аренде недвижимости

[15.02.2018]


При поиске подходящего объекта недвижимости недостаточно просто согласовать условия договора аренды, которые будут защищать интересы арендатора, необходимо проверить как сам объект недвижимости, так и арендодателя. Объект недвижимости может быть арестован, может не принадлежать арендодателю, также в отношении арендодателя может быть подано заявление о признании его несостоятельным (банкротом). Вся информация об объекте недвижимости является публичной и содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Перед заключением договора арендатору рекомендуется изучить выписку из ЕГРН и убедиться в том, что арендодатель вправе сдавать недвижимость в аренду, и в дальнейшем договор аренды не будет оспорен. Пренебрежение рисками часто приводит к существенным убыткам, которые в дальнейшем будет трудно возместить. Например, в 2016 году в центре Санкт-Петербурга, на Большой Конюшенной, в здание был прекращен доступ арендаторов. Арендаторам сообщили, что договоры аренды недействительны. Арендаторам следовало перед заключением договоров аренды изучить содержание государственного реестра недвижимости, в котором было указано, что недвижимость арестована и в отношении права собственности на недвижимость идет спор.

Многие арендаторы вложили значительные средства в ремонт помещений. Арендодателям также не стоит забывать о рисках при ведении переговоров с потенциальными арендаторами. Часто для того, чтобы сдать объект недвижимости в аренду нужно понести дополнительные расходы. Например, провести кадастровый учет части объекта недвижимости, если именно часть объекта недвижимости нужно сдать в долгосрочную аренду, т.к. долгосрочная аренда подлежит регистрации в ЕГРН.

Иногда для сдачи в аренду потенциальному арендатору недвижимости арендодателю приходится проводить ремонтные, либо иные подготовительные работы. Понесенные расходы могут стать убытками арендодателя, если потенциальный арендатор в дальнейшем откажется от заключения договора аренды. Для того, чтобы избежать этих рисков, можно использовать предусмотренные действующим законодательством правовые механизмы. В Гражданском кодексе Российской Федерации в 2015 году появилась новая норма — «Переговоры о заключении договора». Данная норма регулирует отношения сторон при ведении переговоров.

Стороны теперь вправе заключить соглашение о ведении переговоров. Такое соглашение может конкретизировать требования к добросовестному ведению переговоров, устанавливать порядок распределения расходов на ведение переговоров, а также урегулировать иные права и обязанности. Таким образом, стороны могут заранее договориться о том, кто несет расходы, необходимые для заключения договора, и как эти расходы компенсируются в случае прекращения переговоров.

Например, соглашение о ведении переговоров было подписано между Концерном General Motors и Сбербанком при ведении переговоров о покупке марки Opel. Соглашение позволило Сбербанку получить компенсацию в размере более 10 миллионов евро при прекращении переговоров (газета «РБК Daily»). В случае отсутствия такого соглашения все расходы Сбербанка могли стать его убытками. Необходимо осознанно подходить к защите от рисков — только такой подход позволяет избежать убытков при аренде недвижимости.

Ознакомиться с информацией вы можете в журнале - Обзор рынка офисной и индустриально-складской недвижимости по итогам I полугодия 2017 года.

 

Материалы по теме
Наши партнеры
РискИнфо Оценка залогового имущества BEintrend.ru. Финансовый и инвестиционный анализ предприятий Риск академия Издательство Главная книга