Снижение рисков при покупке недвижимости

Снижение рисков при покупке недвижимости

Автор: Кукушкин Кирилл Геннадьевич, Адвокатская палата Санкт-Петербурга - www.812495.ru; http://vk.com/advokat812495

Вопрос приобретения недвижимости является важным в жизни каждого человека. Для того чтобы максимально возможно обезопасить себя при сделках с недвижимостью, надо провести комплекс мероприятий по сбору информации об объекте, правильно и юридически грамотно все оформить.

Вопрос является сложным, так как, если говорить о сделках на рынке «вторичной» недвижимости, то ситуация с каждым объектом в принципе индивидуальна и зависит от конкретных обстоятельств. В любом случае при такой дорогостоящей покупке не стоит экономить на предварительной консультации юриста, что реально позволит снизить риски. К сожалению, например, на первичном рынке большинство клиентов приходит консультироваться не до заключения договора с застройщиком, а после его заключения и полной оплаты застройщику — когда застройщик задерживает сдачу дома.

«Первичная» недвижимость

Если говорить о рынке новостроек («первичной недвижимости»), то приобретение здесь допускается тремя способами:

1. По Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости " через договор участия в долевом строительстве.
2. Через участие в жилищных строительных кооперативах.
3. Возможен вариант, когда организация-эмитент, имеющая в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившая в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, выпускает облигации особого вида — жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Привлечение денежных средств граждан в «первичку», связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, кроме как вышеуказанными способами запрещено.

Строительство

Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная другими способами (например, через вексельные схемы, договоры займа и др.), может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае претензий к застройщику дольщик сможет вернуть себе лишь сумму векселя без процентов. Недобросовестный застройщик может также предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования, предварительный договор купли-продажи с обязательством заключить договор долевого участия через определенное время и т.п.

Если Вы идете на это, то Вам остаётся лишь полагаться на порядочность строительной компании. Надо понимать, что договоры, не подлежащие государственной регистрации, не уберегут Вас от возможности двойных продаж одной и той же квартиры недобросовестным застройщиком. Кроме того, гражданская ответственность застройщика, работающего по 214-ФЗ, сейчас страхуется на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденного решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Т.е. при банкротстве застройщика наличие договора долевого участия даёт определенные преимущества перед другими кредиторами, так как выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане, денежные средства которых привлекались в соответствии с 214-ФЗ для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Поэтому рекомендую покупать жилье на первичном рынке только через заключение договора долевого участия.

Долевое участие

Покупка через договор долевого участия в строительстве жилья — на сегодня самый надежный вариант из возможных. Данный договор обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора долевого участия являются:

• четкое определение объекта долевого строительства;
• установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам;
• указание цены, срока и порядка оплаты;
• определение гарантийного срока на объект долевого строительства (не менее 5 лет). На эти моменты надо обратить особое внимание при заключении такого договора – они обязательно должны быть отражены в договоре.

Договор долевого участия в строительстве жилья заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому в практическом плане имеет смысл включать в данный договор условие об осуществлении оплаты основной суммы по данному договору после подтверждения, что договор зарегистрирован в Росреестре.

ЖСК

По действующему законодательству жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов жилищного кооператива; конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива — на это следует обратить особое внимание. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Учитывая сказанное и практику организации самого ЖСК людьми застройщика (строительной группы, строительной компании), становится очевидным, что Устав такого кооператива изначально разрабатывается с учетом интересов застройщика, и председатель правления жилищного кооператива изначально лоялен застройщику. Поменять что-либо в политике такого ЖСК одиночному члену (пайщику) кооператива практически невозможно, так как все изменения идут только через общее собрание членов жилищного кооператива, а собрать надо более пятидесяти процентов членов кооператива.

С учетом грандиозных организационных трудностей по проведению собрания и лояльности председателя правления жилищного кооператива той или иной строительной группе (часто выступающей подрядчиком по строительству дома по заказу этого ЖСК), влиять на деятельность ЖСК одиночному члену (пайщику) кооператива практически невозможно. Т.о., если это не ЖСК, созданный знакомыми вам людьми (например, членами трудового коллектива предприятия), то ваше влияние на процесс минимально, и вы доверяетесь строителям, изначально этот ЖСК организовавшим. В любом случае, если вы планируете вступать в члены ЖСК для приобретения жилья, то Устав ЖСК вам надо изучить досконально, лучше с привлечением юриста. Если есть возможность выбора, то, по моему мнению, приобретать жилье лучше все же по 214-ФЗ через договор долевого участия.

«Вторичная» недвижимость

Хотелось бы отметить моменты, на которые надо обязательно обратить особое внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке. Здесь следует:

• Изучить личность продавца (семейное положение, дети и др.), скопировав его паспорт и уточнив в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт, утерянным. Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным (ст. 171 ГК РФ) или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия (ст. 177 ГК РФ). Вам следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, причем лучше лично присутствовать при получении данных справок. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно пробовать в органах опеки и попечительства по месту его проживания. Если на момент приобретения имущества продавец квартиры состоял в браке, то требуйте разрешение супруга(-и) на продажу в качестве подтверждения отсутствия возможных претензий на данное жилье от супруга(-и) продавца.
   
• Тщательно изучить оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру, оценив наличие обременений квартиры и условия приобретения квартиры нынешним собственником.
• Получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в Управлении Росреестра (проверяем, кто сейчас является собственником и есть ли обременения).
   
• Получить архивную выписку из домовой книги. Это очень важный документ, в котором указаны данные о зарегистрированных в квартире или частном доме людях за весь период существования жилья. Если выписку получает продавец, то лучше при этом присутствовать, либо продавец может дать вам (вашему доверенному лицу) доверенность на это действие. В данной выписке можно увидеть всех выбывших лиц с указанием их фамилии, имени, отчества, даты рождения, когда и откуда они прибыли, документов, удостоверяющих личность, иной информации (например, гражданства), даты и адреса их следующего места регистрации. Это очень важно, так как при покупке квартиры на вторичном рынке есть риски признания сделки недействительной или сохранения за некоторыми людьми права пожизненного пользования квартирой. Сделку могут признать недействительной, когда возникают споры между наследниками квартиры, состоящими в браке супругами или супругами расторгнувшими брак, когда выявляются нарушения прав несовершеннолетних, когда сделка совершалась недееспособными или ограниченно дееспособными людьми. Сохраняют право пожизненного пользования те люди, кто был выписан из квартиры после признания их безвестно отсутствующими, или же находящиеся в местах лишения свободы, в армии, интернатах, на длительном стационарном лечении, а также те, кто жил в квартире, но отказался от участия в приватизации. Например, если при изучении выписки вы найдете безвестно отсутствующих, снятых с регистрационного учета, то лучше подыскать другое предложение на рынке жилья. Выписку должен изучить юрист, так как негативные правовые последствия может спрогнозировать только подготовленный специалист.
   
• Выяснить, не было ли судов в отношении этого объекта недвижимости, нет ли прав третьих лиц на это жилое помещение? Если квартира была передана в собственность продавца по решению суда, то прошло ли дело все стадии обжалования? Если квартира получена по наследству, то следует получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца, так как если бывший владелец был признан умершим в суде, то не исключено, что в итоге он может объявиться и заявить права на квартиру.
   
• Отдельное внимание уделить проведению продажи по доверенности. Лучше настоять на прямом участии продавца в сделке, а если это не возможно, то рекомендую обратиться к нотариусу, составившему доверенность, и выяснить ее подлинность и не отозвана ли она доверителем, что сразу делает эту сделку недействительной. В любом случае не рекомендую заключать договор купли-продажи без личной встречи с продавцом, в том числе для личного выяснения психического, эмоционального состояния продавца и мотивов побудивших его выдать доверенность на отчуждение квартиры. Следует лично убедиться в том, что волеизъявление продавца направлено именно на продажу квартиры.
   
• Снизить риски покупателя, обеспечив его юридическую защищенность через грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, агентских договоров, купли-продажи и других документов). Прежде всего, это гражданско-правовые риски признания договора незаключенным или риски признания сделки недействительной. Реализация такого риска может привести к утрате права собственности на приобретенное недвижимое имущество, например при признании судом недействительности совершенной сделки или через судебное истребование имущества одним из предыдущих владельцев объекта недвижимости, который владел им еще до продавца, продавшего имущество вам. Недействительными могут быть признаны сделки с пороками в субъекте, с пороками воли, формы, содержания. Кроме того существуют и иные гражданско-правовые риски: риск невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и другие. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности, что без участия юриста сделать самостоятельно часто затруднительно.

Надеюсь, что смог убедить вас, что покупку квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости лучше осуществлять через профессиональных юристов. Это обеспечивает ряд преимуществ, таких, как правовая экспертиза и снижение юридических рисков неблагоприятных последствий сделки по приобретению жилья.