Нюансы оформления кадастрового паспорта

Кадастровый учет или как оформить в собственность земельный участок

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО "Риск- Консалт".

Оформление вашего земельного участка в собственность регламентируют законодательные нормы. В чем же заключается данная процедура, с какими трудностями Вы можете столкнуться?

Земельный кадастр – это система документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр создается для информационного обеспечения пользователей (государства, бизнеса и населения), для осуществления мер по контролю за состоянием земельного фонда в стране. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Как и в любом аппарате чиновничества, в нем царят бюрократизм и взяточничество. Порой вас без "заветного презента" должным образом и не обслужат, так что насущные вопросы, касающиеся Вашего земельного участка и его оформления, придется решать самим.

Оформление земли в собственность может быть в форме "приватизации", а может оформляться по договору купли-продажи земельного участка (наиболее часто встречающаяся разновидность оформления).

Итак, например, вы решили в Анапе купить дачу - дом с земельным участком. При покупке земельного участка Вам потребуется пройти процедуру оформления права собственности на земельный участок, которая отнимет у Вас массу времени, нервов и денег. Согласно земельному кодексу РФ, любой гражданин РФ имеет право на бесплатное оформление земельного участка в собственность всего один раз. Последующее оформление земельных участков, как и для юридических лиц, будет платным. Документы, необходимые для оформления участка в собственность, требуют большое количество согласований; при этом многие из них обладают ограниченным сроком действия, что значительно усложняет процесс.

Для того чтобы земельный участок можно было оформить в собственность, он должен быть поставлен на кадастровый учет в территориальном органе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в пределах которого находится данный земельный участок. До 2015 г. данная процедура является желательной, но не обязательной при использовании земельного участка в целях ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства.

Алгоритм получения желаемого результата будет варьироваться и от вида земель, и от состояния документов по земле, и от строений, расположенных на ней.

При царе Горохе

При оформлении в собственность земельного участка для личного пользования могут возникнуть две ситуации:

Вариант 1 - Имеет место, если право собственности на земельный участок у предыдущего владельца было оформлено еще «при царе Горохе» (до 2001 года), когда законодательством не было предусмотрено ведение кадастрового плана учета и межевого дела, а в органах государственной регистрации, мягко говоря, творился беспредел.

Если Вы являетесь собственником такого земельного участка, то в соответствии с Законом «О дачной амнистии» можно не проводить обязательное межевание до 2015 г. Поэтому вы вправе продать данный земельный участок по упрощенной процедуре без получений сведений из кадастра. Однако в данной ситуации возможно множество "подводных камней". Если площадь и границы вашего участка никогда точно не определялись (а это возможно только путем межевания), то в государственном кадастре недвижимости указывается, что сведения о соответствующих параметрах земельного надела являются ориентировочными и подлежат уточнению. Именно такая расплывчатая характеристика будет фигурировать в кадастровом паспорте участка — документе, который содержит описание объекта недвижимости.

В свою очередь, кадастровый паспорт требуют для ознакомления покупатели (никто не захочет покупать "кота в мешке"), банки в случае оформления ипотеки, суды при рассмотрении земельных споров. И вот тут-то формулировка об «ориентировочных» параметрах нередко служит плохую службу. Ее опасаются риэлторы, банки зачастую дают от ворот поворот. В судах — например, при конфликтах с соседями — хозяевам участков с «неточными» границами обычно сложнее доказать свою правоту. В банках в заключении юридической службы будет фигурировать формулировка "под сомнением возникновение права собственности на объект права", а залоговая служба может поставить под сомнение рыночную цену.

Если вы приобретаете такой земельный участок, то, естественно, Вы захотите иметь представление о границах земельного участка. Поэтому по договоренности с продавцом придется нанимать кадастрового инженера, который проведет работы по закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади (проведет работы по межеванию). Средняя стоимость межевания земельного участка в городе варьируется от 15 000 до 45 000 руб., в сельской местности от 8 000 до 15 000 руб. Технические работы и их приблизительная стоимость представлены в таблице:

Источник: http://expert-kollegia.ru/sud_expertizi.php?serv=371&part=15441

Примечательно, что данные работы проводит не государственный орган, а коммерческая организация, хотя с 2015 г. межевание и ведения кадастрового учета будет обязательной процедурой для всех земельных участков. Возникает риторический вопрос, почему государство, делает нормы обязательными, но не заботится о создании условий выполнения их им самим?

При оформлении права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 31.10.2001 года, необходимо иметь на руках один из следующих правоустанавливающих документов:

• акт о предоставлении гражданину земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Унылые будни

Второй вариант не менее простой:

Вариант 2 - Применяется, если право собственности на земельный участок у предыдущего владельца было оформлено после 2001 года. Тогда земельный участок поставлен на кадастровый учет и имеет вполне определенные границы; на руках у владельца имеется свидетельство о государственной регистрации права нового образца с кадастровым паспортом, где определены границы земельного участка. Согласно ст. 36.5 Земельного Кодекса, необходимо обращаться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Список документов становится стандартным, в том числе и для других категорий земель.

Если покупателем является физическое лицо, необходимы:

1. копия паспорта;
2. правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о государственной регистрации права предыдущего владельца);
3. свидетельство о регистрации брака (если покупатель находится в браке);
4. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
5. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок;
6. кадастровый паспорт;
7. копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Если покупателем является юридическое лицо, необходимы:

1. учредительная документация;
2. ЕГРЮЛ (копия, заверенная у нотариуса);
3. свидетельство ИНН (копия);
4. выписка из протоколов собрания акционеров (учредителей) об избрании органа управления юридического лица (оригинал);
5. документы, подтверждающие полномочия конкретного представителя (оригинал); документы, подтверждающие личность уполномоченного представителя (копия при наличии оригинала);
6. копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.
7. правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о государственной регистрации права предыдущего владельца)
8. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
9. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок.;
10. кадастровый паспорт;

Право собственности на земельный участок регистрирует Федеральная Регистрационная Палата.

Порядок оформления земли в собственность

• Первоначально, необходимо пригласить кадастрового инженера; он готовит съемку и план участка. Данному плану будет присвоен кадастровый номер.
• Далее идем в то учреждение, в котором зарегистрирован ваш участок. Таким учреждением может быть даже садоводческое товарищество или поселковый совет и т.д. Там нужно получить справку о нормативной стоимости вашей земли.
• Далее эти документы подают в Федеральную регистрационную палату на регистрацию права собственности на землю и получения свидетельства на собственность. После подачи заявления срок регистрации составляет 30 дней. Стоимость регистрации складывается так: регистрация договора купли-продажи – 1000 рублей, пошлина при регистрации земли – 200 рублей, пошлина при регистрации собственности на здания на участке - 1000 рублей.
• Далее с этими документами следует пойти в городское управление архитектуры и подать документы на изготовление технического паспорта строения, находящегося на территории теперь уже вашего участка.
• Последний этап – это осмотр строения специалистом из БТИ и подготовка соответствующего документа плана.

Проблемы при оформлении

После всех этих процедур вы сможете смело распоряжаться своей недвижимостью и землей. В большинстве случаев, люди, которые не имеют ни малейшего понятия о правилах проведения процедуры оформления собственности на земельный участок, сталкиваются с целым рядом проблем. В частности испытывают на себе активное противодействие со стороны органов местной исполнительной власти. Перечень кабинетов, которые Вам предстоит «штурмовать» займёт не менее половины листа печатного текста. Вы столкнетесь с полным нежеланием государственных органов содействовать решению вопроса; они, вместо того, чтобы помогать, в буквальном смысле вредят, пытаясь занизить реальную площадь принадлежащей вам земли. Кроме этого придётся столкнуться со следующими проблемами:

• отсутствие реального контроля за документооборотом в земельных органах;
• отсутствие чётко выраженной вертикали власти, что без наличия соответствующих знакомств значительно уменьшает вероятность принятия быстрого и положительного решения;
• отсутствие чёткого графика (плана) действий;
• отсутствие опыта работы с «бюрократической машиной».

Безусловно, при огромном желании и терпении процедуру оформления земельного участка вполне реально пройти и самому, но при этом Вы должны подготовить себя к неизменным атрибутам работы чиновничьего аппарата - огромным очередям, хамскому отношению, затягиванию решения вопроса. Если Вам дороги ваши нервы и деньги, стоит доверить эту работу профессионалам.

Выводы

При оформлении в собственность родного кусочка земли, Вам придется пройти почти через семь кругов ада:

1. Собрать кипу бумаг, отстоять в очередях, чтобы Вас приняли;
2. Если вы владеете земельным участком, право собственности на который возникло до 2001 г., придется раскошелиться на проведение межевания. С 2015 года данная процедура станет обязательной, и, скорее всего, предприниматели осуществляющие межевание, будут поднимать цены.
3. Услуги по межеванию оказываются специализированными коммерческими структурами, что делает их столь дорогостоящие Средняя стоимость межевания земельного участка в городе варьируется от 15 000 до 45 000 руб., в сельской местности от 8 000 до 15 000 руб.

При оформлении права на собственность может возникнуть множество нюансов, которые могут затянуть сроки регистрации. Каждый случай индивидуален, срок по законодательству при подачи заявления и предоставлении полного пакета документов составляет 30 дней. Поэтому еще раз: если вам дороги ваши нервы и деньги, стоит доверить эту работу профессионалам.