Налоги для застройщиков

В статье рассмотрены особенности налогообложения строительных компаний.

• Затраты на страхование гражданской ответственности застройщика - в расходы

Застройщики многоквартирных жилых домов и иной недвижимости, оказывающие свои услуги в рамках договора долевого участия, должны защищать деньги дольщиков. В частности, застройщики могут заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Без такого страхования невозможно зарегистрировать договор долевого участия в органах Росреестра (если первый договор долевого участия по объекту регистрируется после 01.01.2014). Выгодоприобретателями по такому договору являются дольщики: именно они получат деньги от страховщика при наступлении страхового случая.

Застройщики, применяющие общий режим, могут учесть расходы на это страхование при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов. Страховую премию нужно списывать на расходы в течение срока действия договора (пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.

Упрощенцы могут учесть в расходах лишь затраты на обязательное страхование. Подходит ли страхование ответственности застройщика под такое определение или нет - вопрос спорный.

Учитывая это, можно сказать, что упрощенцы-застройщики, которые выбрали в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на расходы", сильно рискнут, если решат затраты на страхование ответственности включить в свои налоговые расходы. Согласны с этим и специалисты Минфина.

• Застройщик может отказаться от НДС-льготы

Застройщик, строящий жилой многоквартирный дом или иной объект недвижимости, привлекающий средства дольщиков по договорам участия в долевом строительстве, вправе не облагать стоимость своих услуг НДС, если применяет общий режим налогообложения. Исключение - услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного и коммерческого назначения.

При этом членство в саморегулируемой строительной организации (СРО) не является условием для освобождения услуг застройщика от НДС.

Но он может отказаться от использования такой НДС-льготы и облагать свое вознаграждение этим налогом. Это избавит от необходимости вести раздельный учет, а также позволит принять к вычету весь "входной" НДС по материалам (работам, услугам), которые использовались застройщиком при организации строительства.

• Жилой дом с подземной стоянкой:

Застройщику нужно разделять два вида "входного" НДС, предъявленного ему в рамках стройки:

• "входной" НДС по материалам, использованным в строительстве подрядчиками, и услугам самих подрядчиков. По такому "входному" налогу у застройщика (если только он не инвестор) нет права вычета. Этот налог он должен передать инвесторам;
• "свой" "входной" НДС, который относится непосредственно к оказанию им услуг по организации строительства - по аренде, канцтоварам и прочему. При определенных условиях этот "входной" налог можно принять к вычету. Но надо быть осторожнее, если часть услуг застройщика облагается НДС, а другая часть - нет.

Рассмотрим это на примере строительства жилого дома с подземной стоянкой.
Ситуация 1. Продажи помещений в жилом доме идут в рамках Закона об участии в долевом строительстве . В этом случае:
- не облагаются НДС услуги застройщика, связанные:

• со строительством квартир, приобретаемых как гражданами, так и предпринимателями и юридическими лицами;
• со строительством машино-мест, если они приобретаются гражданами;

- облагаются НДС услуги застройщика, связанные со строительством машино-мест, если их покупают предприниматели или организации.
Часть "своего" "входного" НДС, приходящуюся на услуги по строительству квартир и "личных" машино-мест, к вычету застройщик принять не сможет. А вот иную часть "своего" "входного" налога, которая относится к облагаемым НДС операциям, к вычету принять можно. Но для этого нужно организовать раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций <21>.

Ситуация 2. Застройщик не может найти инвесторов на все помещения до окончания строительства и регистрации прав на них и оформляет оставшиеся помещения на себя. А затем продает по договорам купли-продажи. В этом случае:
- реализация жилых помещений НДС не облагается. Причем не имеет значения, кто покупатель - гражданин или организация;
- реализация машино-мест является облагаемой НДС операцией, причем даже если они расположены на подземной стоянке жилого дома и их покупатели - обыкновенные граждане <23>.
Во второй ситуации при оформлении договоров купли-продажи застройщик сможет принять к вычету часть "входного" НДС, относящуюся к продаже построенных машино-мест. Разумеется, также потребуется раздельный учет.

• Выставление застройщиком счета-фактуры

Когда инвесторы - организации или предприниматели, они вправе требовать от застройщика счета-фактуры. В любом случае застройщик должен передать инвесторам "входной" НДС по подрядным работам, сырью и материалам, использованным при строительстве. Для этого застройщик от своего имени на основании входящих счетов-фактур от поставщиков и подрядчиков составляет сводный счет-фактуру (в нем не указывается стоимость собственных услуг по организации строительства). Такой сводный счет-фактуру застройщик регистрирует только в журнале учета выставленных счетов-фактур с кодом 13 "Проведение подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) капитального строительства, модернизации (реконструкции) объектов недвижимости". В книге продаж его регистрировать не нужно.

А вот по услугам самого застройщика порядок следующий.

• Услуги застройщика НДС не облагаются, к примеру, когда объект инвестирования - жилое помещение. Если застройщик не отказался от своей льготы, то он не должен выставлять покупателю/инвестору счет-фактуру на свои услуги .
• Услуги застройщика облагаются НДС, к примеру, при строительстве производственных помещений и офисов.

В этом случае застройщик должен выставить инвестору счет-фактуру на свои собственные услуги. Его надо зарегистрировать в книге продаж и в журнале учета выставленных счетов-фактур (с кодом 01 "Отгрузка (передача) или приобретение товаров, работ, услуг (включая посреднические услуги), имущественных прав, за исключением операций, перечисленных по кодам 03, 04, 06, 10, 11, 13").

Застройщик, лишь организовывающий строительство, не должен включать в налоговую базу по НДС деньги, полученные от инвесторов в качестве возмещения затрат на строительство.

• Застройщик-инвестор принимает к вычету НДС по переданным подрядчику стройматериалам

Когда застройщик строит объект для собственных нужд, он может сам закупить сырье и материалы, нанять подрядчика и передать их ему на давальческой основе. Приобретенные сырье и материалы остаются в собственности застройщика. А это означает, что при передаче подрядчику давальческих материалов застройщику не нужно начислять НДС на их стоимость:

• ни в связи с выполнением застройщиком строительно-монтажных работ для собственного потребления, так как он не выполняет сам такие работы>;
• ни в связи с передачей материалов, поскольку право собственности на них не переходит от застройщика к подрядчику.

При выполнении условий, предусмотренных ст. 172 НК РФ, организация-застройщик может принять к вычету НДС по приобретенным сырью и материалам, переданным подрядчику в качестве давальческих, на том основании, что они использованы для строительства объекта, который в дальнейшем будет использоваться в облагаемых НДС операциях.

• При упрощенке особенно важно правильно определить вознаграждение застройщика

Посмотрим, как определить свой доход застройщику, если для строительства нанимается подрядчик и в то же время в договорах с инвесторами (дольщиками):

• не предусмотрен возврат инвесторам не использованных при строительстве средств;
• не указана конкретная сумма вознаграждения застройщика - она определяется как средства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства (разница между суммами, полученными от инвесторов, и себестоимостью строительства).

Прежде всего надо сказать, что в таких ситуациях у застройщика-упрощенца (как известно, считающего доходы по кассовому методу) нет необходимости включать в свои налоговые доходы деньги, полученные от инвесторов в качестве средств целевого финансирования. Ведь сумма его дохода может быть определена только после окончания строительства.
Когда это произойдет, надо рассчитать сумму дохода в целом по объекту (к примеру, жилому дому). Финансовые результаты по разным домам "складывать" нельзя - так считает финансовое ведомство. Так что отрицательный доход (убыток) по одному дому не сможет уменьшить положительный доход по другому дому.

Если при строительстве в рамках одного проекта нескольких домов по какому-то из них возникнет убыток, его нельзя будет учесть для целей налогообложения.

Как видим, для правильного расчета суммы дохода упрощенцу надо наладить раздельный учет:

• расходов, связанных с выполнением его собственных обязанностей как застройщика. При применении "доходно-расходной" упрощенки их можно учесть в расходах - как правило, все такие затраты упомянуты в закрытом перечне расходов упрощенцев;
• всех иных расходов, связанных со строительством и использованием средств целевого финансирования, полученных от инвесторов/дольщиков для строительства объекта.

Несмотря на то что подрядчики выставляют свои счета-фактуры на имя застройщика, тот не имеет права на вычет "входного" НДС по ним, если не является инвестором. Ведь это право принадлежит только инвестору. Такие счета-фактуры застройщику не следует регистрировать в книге покупок. Нужно просто зарегистрировать их в журнале полученных счетов-фактур.