ВАС об инвесторах

Специально для riskovik.com.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами. Хотя изначально аналитики предполагали, что новые законодательные веяния в регулировке инвестиционных отношений обернутся правовым коллапсом, в результате чего инвесторы будут несколько ущемлены в правах, а значит, отток инвестиций с рынка недвижимости будет неизбежен.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь инвестиционный договор утратил свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность. Складывается ситуация, при которой у девелоперов нет системы защиты прав на объект.

Кроме того, стоит учитывать, что не подлежат удовлетворению иски о признании права собственности на объект, завершенный строительством, в случае если право собственности застройщика на него не зарегистрировано. В этом случае ВАС предлагает предъявлять к застройщику денежное требование. Однако требование о возврате денежных средств, даже если и будет удовлетворено, не всегда может быть исполнено.

Также возникает вопрос в отношении прав на незавершенный строительством объект. В случае приостановления строительства по каким-либо причинам инвесторам может передаваться незавершенный строительством объект. При наличии разногласий сторон касательно передачи незавершенного объекта реализовать данное право инвестора путем судебного разбирательства будет крайне затруднительно, поскольку в соответствии с постановлением вещные права на объект у инвестора в процессе строительства не возникают.

При наличии споров с застройщиками необходимо следить за сроком исковой давности, поскольку рассматривая требования, например, о признании права собственности, суд может отказать в иске в связи с ненадлежащее выбранным способом защиты, но этот процесс не приостановит течение срока исковой давности по требованиям о возврате уплаченной цены.

Стоит обратить внимание на п. 7 постановления, в соответствии с которым в случае заключения договоров простого товарищества право собственности на объект первоначально возникает у лица, имеющего право на земельный участок. В связи с этим существует риск обращения взыскания на совместно строящийся объект по долгам одного из товарищей, которому принадлежит земельный участок. Во избежание подобных рисков необходимо регистрировать права всех товарищей на земельный участок.

Таким образом, постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Выдержка из ПОСТАНОВЛЕНИЯ
Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации №54

- При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, суды должны установить природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц правом собственности (в том числе долевой собственности) финансируемого объекта строительства.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (п.2 ст.223 ГК РФ).

- Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указать кадастровый номер объекта недвижимости. Однако, если заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, то индивидуализацией предмета договора может быть адрес местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь, иные характеристики, определенные в частности с проектной документацией. Кроме того, в договоре обязательно должна быть указана цена продаваемого объекта недвижимости (п. ст.555 ГК РФ). В случае, если в тексте договора купли-продажи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнения заключенного договора между продавцом и покупателем, то договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным (ч.2 ст.201 АПК РФ).

- В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимости спора о том, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, суд устанавливает действительную волю сторон (ст.431 ГК РФ). В случае если обоюдное согласие не достигнуто, суд может учитывать тот факт, что покупатель подписывал договор купли-продажи под влияние заблуждения относительно того, что критериев для индивидуализации предмета договора достаточно и может потребовать от продавца возмещение ущерба.

- В случаях когда договором предусмотрено, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован, как договор простого товарищества. При разрешении споров возникших по договору суды учитывают следующее:

• Право собственности на создание объекта недвижимости (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации права в ЕГРП;
• В случае, когда вопреки договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую долевую собственность товарищей, уклоняется от совершения всех необходимых для этого действий, другие участники вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора (п.3 ст.551 ГК РФ). Участники договора также вправе потребовать возмещение убытков, причиненных неисполнением договора.

Судебная практика по защите прав инвесторов – юридических лиц , в случае если застройщик не регистрирует право собственности в части подачи исков о понуждении продавца к регистрации права собственности для дальнейшей передачи объекта не сложилась. Универсальный способ защиты в данном случае – взыскание убытков.

Кроме того, помимо Постановления №54 стоит обратить внимание на Постановление ВАС №3413/11 о виндикации объекта недвижимости (требование возврата вещи из чужого владения), в котором говорится о том, что изменение границ объекта (снос стен, перепланировка и тд.) не является основанием для отказа в иске, если есть возможность восстановить прежние границы и кадастровый учет.

Источники:
http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html
http://ppt.ru/daily/?id=104405